De seneste år er danske sommerhuse gået som varmt brød. Købspriserne er steget eksplosivt, og udlejningsbureauerne melder “alt booket” flere måneder, inden højsæsonen overhovedet er begyndt. 

Måske har du selv en drøm om at blive sommerhusejer? I denne artikel kan du læse om de forhold, der afgør, hvor meget du kan købe sommerhus for.

Hvor meget kan du købe sommerhus for?

Når du skal finde ud af, hvor mange penge du har til et sommerhuskøb, er det især tre ting, du skal være opmærksom på: 

• Hvor mange penge kan du afsætte om måneden til at afbetale lån og renter til et sommerhuskøb?
• Har du en sund boligøkonomi med mulighed for at omlægge dine lån som en del af finansieringen af sommerhuskøbet?
• Har du friværdi i din bolig, som du kan bruge til at finansiere sommerhuset?

I udgangspunktet minder en beregning af, hvor meget du kan købe sommerhus for, om den beregning, du laver ved køb af en almindelig bolig.

Forskellen på de to finansieringsmodeller kan nemlig være til at overse, men der er faktisk nogle særlige forhold, du skal være opmærksom på ved køb af sommerhus.

Overvejer du at leje dit sommerhus ud, guider vi dig til, hvilke regler du bør kende lige her:
Udlejning af sommerhus - Hvilke regler skal du kende?

Det forklarer Christian Lund Agerbæk, advokat hos Advodan med speciale i fast ejendom herunder køb og salg af sommerhuse.

»Når du skal finde ud af, hvor meget du kan købe sommerhus for, er det først og fremmest et spørgsmål om dit rådighedsbeløb. Dine indtægter fratrukket dine faste udgifter. Har du luft i budgettet til at afbetale et lån til et sommerhus? Herudover ser banken på, om du generelt har styr på din økonomi. På den måde minder proceduren om køb af en almindelig bolig,« siger Christian Lund Agerbæk og understreger, at bankerne altid skal foretage en individuel vurdering af købers økonomi. 

Guide: Gode råd til renoveringen af sommerhuset!

Du kan bruge friværdien 

Det der er særligt ved sommerhuskøb er, at køber ofte har en almindelig bolig ved siden af, og med til den almindelige bolig hører som regel et lån.

Du skal således have råderum i din økonomi til både at afbetale lånet på din almindelige bolig og afbetale lånet til et sommerhus oveni.

Ved køb af et sommerhus til en værdi af 1.000.000 kr. med en egenbetaling på fem pct. er den månedlige udgift omkring 3.000 - 4.000 kr. (inklusiv rente, bidrag og afdrag) afhængigt af, hvordan lån og afbetaling er struktureret. 

Den almindelige bolig kan dog også være et aktiv i din økonomi, som hjælper med at betale for sommerhuset. Hvis du har en sund boligøkonomi, er der mulighed for at finansiere dele af sommerhuskøbet med et lån i din helårsbolig.

Er du allerede i gang med at indrette sommerhuset? Få tips til luksus i sommerhuset her:
Farvel til grå og trætte boblebad i sommerhuset

Hvis du har friværdi i din bolig, kan den eksempelvis finansiere din egenbetaling til sommerhuset.

»Når du køber et sommerhus, skal din egenbetaling være på minimum fem pct. af købsprisen. Det er klart, at jo mere du kan finansiere et sommerhuskøb gennem egenbetaling, desto mindre bliver de faste månedlige udgifter til at afbetale lån og renter. Egenbetaling kan være opsparing, du har stående på en konto, men du kan også have mulighed for at omlægge dit boliglån eller belåne eventuel friværdi, du har i din bolig. Hvis du har meget friværdi, er det med til at øge dit budget til et sommerhuskøb,« forklarer Christian Lund Agerbæk. 

Finansieringsmodellen til et køb af sommerhus ser ud som følger: 

• Minimum fem pct. af finansieringen skal være egenbetaling. Det kan være opsparing eller friværdi i din bolig.
• 60-75 pct. kan du som regel låne som realkreditlån.
• 10-25 pct. som almindeligt banklån.

Det er ingen garanti, at du kan låne helt op til 75 pct. som realkreditlån til køb af sommerhus. Her ser realkreditinstituttet blandt andet på husets stand, og det har også betydning for dine lånemuligheder, om sommerhuset sælges på en lejet grund. 

Sommerhus på lejet grund 

I sjældne tilfælde er et sommerhus bygget på lejet grund. Ved køb af sommerhus på lejet grund er du dårligere stillet som låntager hos realkreditinstitutterne. 

Det betyder, at du skal være i stand til at finansiere en større del af købet gennem egenbetaling eller banklån. Samtidig skal du være opmærksom på, at lånets løbetid maksimalt kan have samme tidshorisont som lejeaftalen på grunden. 

Den normale længde på en lejekontrakt er 30 år, og i langt de fleste tilfælde ender ejeren af sommerhuset med at købe grunden af udlejeren. Udlejeren kan eksempelvis være den lokale kommune. 

Det ændrer dog ikke på, at du ved køb af sommerhus på lejet grund er dårligere stillet som låntager hos realkreditinstitutterne. Det gælder især, hvis du overtager en lejekontrakt, hvor en del af lejekontrakten allerede er udløbet, så der eksempelvis kun er 20 år til, at dit sommerhus – i princippet – risikerer at skulle flyttes fra grunden. 

»Det er sjældent, at sommerhuse sælges på lejet grund, men hvis du bare må eje et sommerhus, som står på lejet grund, skal du først og fremmest være meget grundig med at gennemgå lejekontrakten på grunden. Nogle lejekontrakter er eksempelvis struktureret sådan, at lejer kan kræve lejeaftalen forlænget hvert 20. år, og det vil have en positiv effekt på dine lånemuligheder hos et realkreditinstitut,« siger Christian Lund Agerbæk.

Eksempel på budget til sommerhuskøb

Som med andre emner, der har med privatøkonomi at gøre, kan det godt blive en anelse abstrakt at sætte generelle beløb på et budget til et sommerhuskøb. Det hele handler nemlig om den enkelte købers privatøkonomi. 

Lad os derfor prøve at se nærmere på, hvad det kan koste at være sommerhusejer, og hvor stort dit månedlige rådighedsbeløb skal være for at kunne finansiere et sommerhuskøb i et nogenlunde almindeligt købsscenarie. 

Videncentret Bolius har nemlig regnet på, hvordan et sommerhuskøb kan se ud. 

Udgangspunktet for Bolius’ regnestykke er et sommerhus med en købspris af 1.000.000 kr. I eksemplet betaler køber 50.000 kroner i egenbetaling svarende til fem pct. af købsprisen. Resten af købet finansieres gennem et realkreditlån med fast rente og et banklån med variabel rente. 

Hvis din husstand kan afse et lignende beløb på månedlig basis, burde I have råd til et sommerhus til en købspris omkring 1.000.000 kr. Men tag lige en snak med jeres finansielle rådgiver, før I kommer alt for langt med sommerhusdrømmen. 

Husk ekstra udgifter 

Som Christian Lund Agerbæk pointerer, er det også vigtigt at være opmærksom på alle de ekstra udgifter, der følger med at være sommerhusejer. Budgettet skal kunne rumme mere end købsprisen. 

Eksempelvis: 

• Vand
• El
• Opvarmning
• Vintersikring af sommerhuset
• Udgifter til grundejerforening
• Vedligeholdelse af hus
• Ejendomsskat
• Ejendomsværdiskat
• Transportudgifter til/fra sommerhuset
• Skat af eventuelle lejeindtægter
• Forsikringer, herunder fritidshusforsikring og ejerskifteforsikring

Og så er der heller ingen garanti for, at den opadgående priskurve på danske sommerhuse fortsætter. De seneste år – især med coronapandemiens effekt på danskernes muligheder for at rejse til udlandet – har gjort sommerhuse ekstremt attraktive. Måske falder priserne de kommende år.

Det er en vigtig overvejelse, hvis du ser sommerhuset som en investering.

Der er dog andre økonomiske fordele ved at være ejer af et sommerhus. Én fordel er den særligt gunstige beskatningsregel. En sommerhusejer kan oppebære 42.700 kr. skattefrit i år 2021, hvis sommerhusejeren udlejer sit sommerhus gennem et sommerhusudlejningsbureau.

Det indebærer, at der betales 0 kr. i skat af de første 42.700,00 kr. af lejeindtægten ved udlejningen (2021 taksten). Denne regel indebærer en væsentlig økonomisk gevinst. Lejeindtægt ud over kr. 42.700,00 beskattes med 60%. Se www.skat.dk.

Læs mere om, hvordan du udregner budget til boligkøb lige her